Việc thuê mặt bằng là một trong những quyết định chiến lược đầu tiên nhưng có ảnh hưởng lâu dài đến sự vận hành và tăng trưởng của bất kỳ mô hình kinh doanh nào. Dù bạn là người lần đầu khởi nghiệp hay đang mở rộng chuỗi, những lưu ý dưới đây sẽ giúp bạn tránh được các sai lầm phổ biến, đồng thời chọn đúng địa điểm mang lại hiệu quả kinh doanh bền vững.

1. Khảo sát thực địa trước khi quyết định thuê mặt bằng

Hình ảnh trên các trang rao vặt hoặc lời giới thiệu từ môi giới đôi khi không phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế của mặt bằng. Do đó, việc khảo sát trực tiếp tại địa điểm dự kiến thuê là bước không thể bỏ qua.

Một số yếu tố cần kiểm tra khi khảo sát mặt bằng:

- Hướng nhà và yếu tố phong thủy: Nếu bạn quan tâm đến phong thủy, nên kiểm tra xem hướng nhà có phù hợp với tuổi hoặc bản mệnh không.

- Ánh sáng và nhiệt độ: Hãy đến mặt bằng vào buổi trưa để đánh giá mức độ nắng chiếu vào không gian, tránh trường hợp quá nóng ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng.

- Hệ thống thoát nước và môi trường xung quanh: Khảo sát vào thời điểm có mưa để xem xét tình trạng ngập nước hoặc hệ thống thoát nước có hoạt động tốt không. Đồng thời, đánh giá mức độ sạch sẽ, yên tĩnh hoặc các yếu tố có thể ảnh hưởng tiêu cực đến việc kinh doanh.

Việc khảo sát kỹ lưỡng không chỉ giúp bạn đánh giá tiềm năng vị trí mà còn chủ động phòng tránh những vấn đề phát sinh trong quá trình vận hành sau này.

Sai lầm khi thuê mặt bằng kinh doanh

2. Đo lường lưu lượng khách thực tế tại khu vực

Đối với những nhà đầu tư hoặc chủ kinh doanh mới, việc đánh giá chính xác tiềm năng khách hàng tại khu vực là yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Các bước khảo sát lưu lượng khách hàng thực tế:

- Quan sát trong khung giờ cao điểm: Tùy vào ngành hàng, hãy đến khảo sát vào những khung giờ phù hợp (như 11h30 – 13h với ngành ăn uống) để đo lường chính xác lượng khách ra vào.

- So sánh với chia sẻ từ chủ cũ: Nếu là mặt bằng sang nhượng, đừng chỉ tin vào lời giới thiệu mà nên kiểm chứng bằng quan sát thực tế.

- Đánh giá tổng thể tuyến phố: Một mặt bằng đẹp nhưng nằm trong khu vực kinh doanh ảm đạm cũng có thể ảnh hưởng đến lượng khách tiềm năng. Hãy quan sát lượng người qua lại trong cả dãy phố để đánh giá sức mua và độ sôi động của khu vực.

3. Tìm hiểu và so sánh giá thuê mặt bằng tại khu vực

Giá thuê mặt bằng là yếu tố chi phí cố định chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí vận hành. Việc khảo sát giá thuê tại khu vực dự định kinh doanh giúp bạn thương lượng hiệu quả hơn và tránh bị ép giá.

Cách khảo sát giá thuê mặt bằng hiệu quả:

- Thu thập thông tin từ nhiều nguồn: Tra cứu trên các nền tảng bất động sản, đồng thời hỏi trực tiếp người dân, các chủ quán cafe, tạp hoá gần đó – họ thường là người nắm rõ thị trường cho thuê tại khu vực.

- So sánh dựa trên tiêu chí rõ ràng: Cần so sánh các mặt bằng có cùng diện tích, vị trí, mặt tiền và mật độ người qua lại để đưa ra mức giá hợp lý.

Ví dụ thực tế: Nếu mức giá thị trường trung bình là 20 triệu đồng/tháng nhưng bạn lại thuê với giá 26 triệu mà không kiểm chứng, bạn sẽ thiệt hại khoảng 72 triệu mỗi năm – chưa kể hợp đồng kéo dài 3–5 năm có thể khiến chi phí phát sinh rất lớn.

Đo lường lưu lượng khách hàng thực tế tại khu vực

4. Kiểm tra kỹ chất lượng công trình trước khi đặt bút ký hợp đồng

Mặt bằng có vị trí thuận lợi và giá thuê hợp lý chưa đủ để đưa ra quyết định cuối cùng. Một số rủi ro tiềm ẩn liên quan đến kết cấu và tình trạng công trình có thể khiến bạn phát sinh thêm nhiều chi phí sửa chữa không lường trước.

Những lỗi thường gặp cần kiểm tra:

- Tường nhà bị ẩm, nứt hoặc thấm nước do hệ thống mái kém chất lượng.

- Cửa, trần, sàn có dấu hiệu xuống cấp, rò rỉ hoặc không đảm bảo an toàn.

- Hệ thống điện – nước không ổn định, dễ gây nguy hiểm hoặc gián đoạn kinh doanh.

Việc bỏ qua bước kiểm tra này có thể khiến bạn tưởng rằng thuê được nhà “giá tốt”, nhưng thực tế lại bị “đắt” hơn rất nhiều do chi phí sửa chữa và cải tạo không nằm trong kế hoạch ban đầu.

5. Soạn hợp đồng thuê rõ ràng và chặt chẽ về pháp lý

Một hợp đồng thuê không rõ ràng có thể mang đến những rủi ro lớn trong quá trình kinh doanh. Không ít trường hợp chủ nhà hủy ngang hợp đồng khi thấy người thuê làm ăn có lãi, hoặc đơn phương tăng giá thuê vượt mức sau một thời gian ngắn.

Các điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng thuê:

- Thời hạn thuê và cam kết không lấy lại mặt bằng sớm

- Lộ trình điều chỉnh giá thuê (nếu có)

- Trách nhiệm sửa chữa, bảo trì hệ thống trong quá trình thuê

- Điều khoản bồi thường khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng trước hạn

Đối với các hợp đồng có giá trị lớn hoặc thời hạn dài, bạn nên tiến hành công chứng để tăng tính ràng buộc pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Kết luận:

Thuê được một mặt bằng phù hợp không chỉ giúp bạn vận hành thuận lợi mà còn là tiền đề quan trọng cho sự tăng trưởng bền vững. Hãy đầu tư thời gian khảo sát, so sánh và chuẩn bị kỹ các điều khoản pháp lý để tránh rơi vào những “cái bẫy” mặt bằng phổ biến hiện nay. Với khóa học Chiến lược Mặt bằng Win” – Công thức chọn điểm bán hiệu quả cho chuỗi bán lẻ

Khóa học giúp bạn nắm vững: Cách khảo sát, phân tích, định giá mặt bằng theo tiêu chí khoa học, Kỹ thuật chọn điểm bán giúp tối ưu doanh thu và tiết kiệm chi phí, Phương pháp xây dựng hệ thống mặt bằng sẵn sàng nhân bản mô hình.