Trong kinh doanh bán lẻ, mặt bằng là yếu tố có thể quyết định thành bại của một thương hiệu. Một vị trí đẹp không chỉ giúp cửa hàng thu hút khách hàng tự nhiên mà còn tiết kiệm đáng kể chi phí marketing và vận hành. Tuy nhiên, đàm phán thuê mặt bằng lại là giai đoạn khiến nhiều chủ doanh nghiệp, đặc biệt là người mới, gặp không ít khó khăn.

1. Xác định tiêu chí “mặt bằng ngon” trước khi đàm phán

Trước khi bàn tới giá thuê, bạn cần hiểu thế nào là một mặt bằng tốt. Theo khóa học Mặt bằng Win, một “mặt bằng ngon” là nơi giúp bạn tối ưu doanh thu, giảm chi phí vận hành và quảng cáo, cụ thể dựa trên 5 tiêu chí sau:

- Lưu lượng khách (traffic): Lượng người qua lại trung bình mỗi ngày, đặc biệt trong khung giờ vàng.

- Mật độ dân cư & khu vực xung quanh: Số lượng hộ dân, văn phòng, trường học trong bán kính 300–500m.

- Khả năng hiển thị & nhận diện: Mặt tiền rộng, dễ nhìn thấy, có vị trí thuận lợi cho biển hiệu.

- Giá thuê tương ứng doanh thu: Tỷ lệ chi phí thuê không vượt quá 10–15% doanh thu dự kiến.

- Phù hợp với concept thương hiệu: Không gian, phong thủy, ánh sáng và hướng cửa hàng phù hợp với định vị sản phẩm.

Việc đánh giá mặt bằng theo các tiêu chí này giúp bạn tự tin hơn khi bước vào giai đoạn thương lượng.

Kỹ năng đàm phán có thật sự cần thiết?

2. Chuẩn bị khung giá thuê hợp lý và dữ liệu so sánh

Đàm phán hiệu quả bắt đầu bằng việc nắm rõ giới hạn chi trả của chính bạn. Hãy xác định:

- Mức giá thuê tối đa có thể chấp nhận, dựa trên dòng tiền và tỷ lệ chi phí vận hành.

- Giá thuê trung bình của khu vực, thông qua khảo sát các cửa hàng tương tự.

- Tỷ lệ doanh thu kỳ vọng, để đảm bảo khoản chi cho thuê vẫn nằm trong vùng lợi nhuận an toàn.

Một trong những “14 kỹ năng đàm phán mặt bằng” được chia sẻ trong khóa Mặt bằng Win tại trường Doanh nhân và Nhượng Quyền SRA là đàm phán dựa trên dữ liệu khi bạn chứng minh được rằng mức giá bạn đề xuất có cơ sở thị trường rõ ràng, chủ nhà sẽ có xu hướng linh hoạt hơn.

3. Đàm phán điều khoản bổ sung “Chi tiết nhỏ, lợi ích lớn”

Giá thuê không phải là yếu tố duy nhất cần thương lượng. Rất nhiều điều khoản phụ có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục triệu đồng mỗi năm:

- Tiền cọc: Hãy cố gắng thương lượng giảm hoặc chia nhỏ khoản đặt cọc. Với mặt bằng đắc địa, khoản cọc có thể gấp 3–6 tháng tiền thuê, gây áp lực lớn cho dòng tiền.

- Thời gian miễn phí setup: Đề nghị miễn tiền thuê 1–2 tháng trong giai đoạn sửa chữa, cải tạo cửa hàng.

- Chi phí sửa chữa & bảo trì: Làm rõ trách nhiệm của chủ nhà và người thuê trong hợp đồng.

- Điều khoản tăng giá hàng năm: Giữ mức tăng không quá 5–7%/năm hoặc thương lượng cố định trong 2 năm đầu.

Như khóa học Mặt bằng Win chỉ ra: “Giá thuê hợp lý là điều kiện cần, nhưng điều khoản hợp đồng mới là điều kiện đủ để bạn thắng lớn.”

Chia sẻ mẹo đàm phán khi thuê mặt bằng kinh doanh

4. Tạo lợi ích đôi bên: Đàm phán theo nguyên tắc “Win – Win”

Thay vì chỉ tập trung vào việc giảm giá, hãy hướng cuộc thương lượng đến một thỏa thuận đôi bên cùng có lợi.
Ví dụ:

- Cam kết duy trì hợp đồng dài hạn để đổi lại mức giá thuê ưu đãi.

- Đề xuất chia sẻ chi phí quảng cáo khu vực hoặc duy trì vệ sinh chung.

- Nếu cửa hàng của bạn có thương hiệu mạnh, hãy nhấn mạnh hiệu ứng kéo khách, giúp tăng giá trị khu vực, đây là một lợi thế lớn trong đàm phán.

Theo mô hình Win Strategy được giới thiệu trong khóa học, người đàm phán giỏi không tìm cách thắng đối phương, mà tạo ra giá trị bổ sung để cả hai bên đều thấy mình “được lợi”.

5. Kiểm tra hợp đồng kỹ lưỡng trước khi ký kết

Một bản hợp đồng thuê mặt bằng chuyên nghiệp nên có ít nhất 15 điều khoản trọng yếu, trong đó cần đặc biệt lưu ý:

- Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn.

- Quy định chấm dứt hợp đồng trước hạn.

- Nghĩa vụ thanh toán, điều kiện tăng giá.

- Trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng, thiên tai, dịch bệnh.

- Quy định về quyền sửa chữa, gắn biển hiệu, quảng cáo.

Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hãy tham khảo mẫu hợp đồng thuê mặt bằng chuẩn được cung cấp trong khóa Mặt bằng Win, giúp bạn tránh các rủi ro pháp lý và lỗ hổng tài chính không đáng có.

Kết luận:

Đàm phán mặt bằng là nghệ thuật cân bằng giữa chiến lược, dữ liệu và tâm lý con người. Một bước đi khôn ngoan có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm hàng trăm triệu mỗi năm, trong khi một sai sót nhỏ có thể khiến cả dự án kinh doanh bị đình trệ.

Nếu bạn muốn trang bị hệ thống kỹ năng chọn – thương lượng – ký hợp đồng mặt bằng bài bản, hãy tham khảo khóa học: “Mặt bằng Win: Chiến lược chọn & đàm phán mặt bằng bán lẻ”
Tai đây bạn sẽ được cung cấp thêm:

- 14 kỹ năng đàm phán mặt bằng thực chiến

- 15 nguyên tắc hợp đồng thuê nhà

- Bộ biểu mẫu khảo sát & sổ tay chọn mặt bằng “ngon”.