Trong kinh doanh, có một câu nói rất quen thuộc: “Chọn đúng địa điểm – quyết định sống còn.”
Vị trí cửa hàng ảnh hưởng trực tiếp đến lưu lượng khách, doanh số và sự thành bại lâu dài. Với nhà đầu tư hay chủ kinh doanh, tìm được một vị trí đắc địa cũng giống như xây nền móng vững chắc cho thành công. Dưới đây là 4 phương pháp chọn đúng địa điểm kinh doanh đã được kiểm chứng, giúp bạn tối ưu hiệu quả và giảm rủi ro.

1. Đánh giá chuyên sâu về khu vực thương mại 

- Khu vực thương mại chính là “vùng ảnh hưởng” của cửa hàng. Mỗi khu vực có đặc điểm tiêu dùng, thu nhập và bầu không khí kinh doanh khác nhau. Trước khi lựa chọn địa điểm, cần khảo sát kỹ lưỡng:

Phân tích đối tượng khách hàng mục tiêu:
- Xác định rõ nhóm khách hàng mà bạn muốn phục vụ, sau đó đánh giá cấu trúc dân số, độ tuổi, nghề nghiệp trong khu vực.

Ví dụ: Cửa hàng thời trang trẻ nên đặt tại nơi có nhiều sinh viên, giới trẻ như quanh trường đại học, trung tâm thương mại.

Ngược lại, cửa hàng phục vụ trung niên/cao tuổi lại phù hợp hơn với các khu dân cư lâu năm.

Nghiên cứu mức chi tiêu:
- Hiểu rõ thu nhập trung bình và thói quen tiêu dùng trong khu vực.

- Nếu mở cửa hàng cao cấp ở nơi thu nhập thấp → khó duy trì.

- Nếu bán hàng giá rẻ tại khu thu nhập cao → có thể không đáp ứng kỳ vọng chất lượng của khách hàng.

Quan sát bầu không khí thương mại:
- Một khu vực có nhiều ngành bổ trợ (ăn uống, giải trí, mua sắm) sẽ hình thành hiệu ứng cộng hưởng, thu hút nhiều khách hàng hơn.
Ví dụ: trung tâm thương mại lớn tập trung đa dạng thương hiệu → giúp cửa hàng được hưởng lợi từ dòng khách ổn định.

Chọn mặt bằng thế nào cho chi nhánh mới?

2. Phân tích chính xác lưu lượng khách

Lưu lượng khách là yếu tố cốt lõi nhưng cần phân biệt giữa “người đi qua” và “khách hàng tiềm năng”.

Thống kê và phân tích theo khung giờ:
- Đếm trực tiếp hoặc dùng thiết bị để đo lường số người đi qua trong các khung giờ, ngày trong tuần và mùa khác nhau.

Ví dụ: Cửa hàng gần trường học đông khách vào giờ tan học.

- Cửa hàng trong khu du lịch thì phụ thuộc vào mùa cao điểm – thấp điểm.

Phân tích nguồn gốc khách:

- Họ là cư dân xung quanh, khách đi ngang hay người có mục đích mua sắm rõ ràng?

Ví dụ: Ở gần ga tàu điện ngầm có đông người qua lại, nhưng phần lớn chỉ đi ngang, ít có ý định mua.

Trong khi đó, khách tại trung tâm phố thương mại thường đến để mua sắm → tỷ lệ chuyển đổi cao hơn.

3. Khảo sát toàn diện đối thủ cạnh tranh

Không thể chọn vị trí mà bỏ qua yếu tố cạnh tranh. Phân tích đối thủ giúp bạn đánh giá mức độ bão hòa và tìm cơ hội khác biệt.

Bản đồ phân bổ đối thủ:
- Xác định trong bán kính khu vực có bao nhiêu cửa hàng cùng ngành, thương hiệu nào đang chiếm ưu thế.

- Nếu có quá nhiều cửa hàng cùng loại → áp lực cạnh tranh cao.

- Nếu ít nhưng nhu cầu lớn → có thể là “khoảng trống thị trường”.

Phân tích ưu/nhược điểm của đối thủ:

- Xem xét sản phẩm, giá, dịch vụ, marketing của họ.

Ví dụ: Nếu đối thủ ở trung tâm thương mại đông khách nhưng dịch vụ chưa tốt, bạn có thể mở ở khu vực lân cận với chi phí rẻ hơn và dịch vụ cá nhân hóa để thu hút nhóm khách nhạy cảm về giá và quan tâm đến trải nghiệm.

4 Phương pháp giúp bạn chọn đúng vị trí vàng cho cửa hàng

4. Cân nhắc chi phí một cách hợp lý

Chi phí là yếu tố quyết định đến khả năng vận hành bền vững của cửa hàng. Gồm 3 nhóm chính:

Chi phí thuê mặt bằng:
- Đây là khoản lớn nhất. Cần xác định mức trần phù hợp với doanh thu dự kiến, tránh chọn “địa điểm vàng” nhưng không gánh nổi chi phí.

- Hãy đàm phán với chủ nhà về giá thuê, thời hạn, điều khoản tăng giá.

- Đảm bảo tỷ lệ thuê/ doanh thu nằm trong ngưỡng hợp lý để không tạo áp lực.

Chi phí cải tạo – trang trí:

- Mặt bằng thô (chưa sửa chữa) → chi phí đầu tư ban đầu cao.

- Mặt bằng đã có sẵn nội thất → tiết kiệm chi phí nhưng có thể cần chỉnh sửa cho phù hợp hình ảnh thương hiệu.

Chi phí vận hành:
- Bao gồm điện nước, phí dịch vụ, nhân sự, quản lý.

- Cửa hàng tại trung tâm lớn thường có chi phí vận hành cao.

- Vị trí xa trung tâm tuy rẻ nhưng cần đầu tư marketing mạnh để thu hút khách.

Kết luận:

Chọn địa điểm đúng chính là bước đầu tiên quyết định thành công hay thất bại của cửa hàng.

Nếu bạn muốn hiểu sâu chiến lược chọn mặt bằng và cách xây dựng đội ngũ phát triển mạng lưới cho chuỗi bán lẻ, hãy tham khảo ngay khóa học tại SRA: Chiến lược mặt bằng WIN & Xây dựng đội ngũ phát triển mạng lưới cho chuỗi bán lẻ. Khóa học sẽ giúp bạn biết cách đánh giá – lựa chọn – thương lượng mặt bằng tối ưu, đồng thời xây dựng chiến lược mở rộng bền vững cho doanh nghiệp.